作者：子非鱼
01 | 南宁：供楼可至80岁
又是南宁。现在的南宁，本着语不惊人死不休的原则，大概什么招数好使就用什么招数吧。
【资料图】
2月12日，南宁当地媒体南国早报消息，南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，但贷款年龄不能超过70岁。多家银行确认了该消息，已有部分银行开始执行该政策。
消息一出，市场哗然，不知道该哭还是该笑。这是要让大家退休都不得安宁，一生都得搭在房子上啊。毕竟，中国的人均寿命还不到80岁，只有77岁。
南宁在托底房地产的路上，高调举动可不止这一回。
2022年11月，南宁就因为推出“买房可享地铁十年免费”活动而登上了热搜：
凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的购房者，可100%享受免费坐地铁10年的福利。
但11月份的这个招数，和最新的招数，力度、效果和影响力不可同日而语。
所谓的买房可享10年地铁免费，有人计算过，最多不过优惠3万元。但允许购房供楼可延长至80岁，其带来的影响，则是贷款结构的改变。
供楼可延长至80岁，意味着60岁可以购房申请20年贷款，70岁可以购房申请10年贷款，75岁可以购房申请5年贷款。
但往深处想，南宁出此招数的目的在于增加家庭购房房票，并间接推行“接力贷”。
试想一下，如果不允许供楼到80岁。那么，家庭里60岁以上的老人，只能全款，或者只能申请5年或10年的贷款，这大大加重了家庭的按揭压力。如此，很多家庭其实不敢让用老人的房票来买房。
供楼可延长至80岁，减轻了每月还款压力。老人房票的使用需求被释放，相当于增加了不少家庭的老人购房房票。
02 | 大招背后，是南宁楼市顶不住了
但是，大多数退休老人的还款压力有限，更别说到了七八十岁还能顶得住银行的还款压力。更为关键的是，中国的人均寿命77岁。
在这种背景下，南宁推出供楼可延长至80岁，其目的昭然若揭，推行“接力贷”。老人买了房，贷款可交给子女来支付。
南宁当地中介表示：
不管首套房还是二套房都可以，不过需要一些附加条件。如果购房者的征信没有问题，流水可以覆盖月供，就可以申请贷款年龄期限延长至80岁，不需要子女做担保。如果老人退休后的银行流水不够还房贷，也可以做接力贷。
接力贷这个东西，也是个夜壶，是个杠杆。
在楼市火热时期，政策则一边倒，会严禁接力贷，也即去杠杆。然一旦楼市冷却，接力贷就会重出江湖，地方城市或默许，或公然支持，鼓励加杠杆。
其实，早在去年，接力贷就已经公然在市场上流动。
2022年，有数十个城市推出了“一人购房全家帮”，其中包括深圳这样的顶级城市，也在其中。
当然，这种一人购房全家帮，都是限定在公积金贷款的范围之内。所谓一人购房全家帮，本质就是鼓励接力贷。
去年本号专门解读过，在我看来，这种方式是在帮“接力贷”洗白。没办法，在去年市场购买力所剩无几的背景下，各城市只能通过这种方式，来榨取一丝一毫的购买力，支撑市场。
南宁这次推出的“供楼可至80岁”，则跳出了公积金贷款的范畴，进入了商业贷款领域，影响力更大。南宁算是打响了2023年，公开支持接力贷的第一枪。
南宁之所以敢做这个出头鸟，也是形势所迫。南宁楼市，已经顶不住了。
南宁楼市由于本身实力不济，房价跟涨太过，导致能力撑不起梦想，于是早早地在2020年就开始转向，比南方一般的中心城市提前了两年。
2020年南宁商品房成交共计152879套，较2019年减少23910套房，降幅达13.52%，商品房成交面积13419468㎡，同比下降12.85%。
2021年南宁商品房成交套数为144565套，与2020年成交155165套相比，同比下降6.83%；商品房成交面积为1084.1万㎡，与2020年相比，同比下降16.42%。
2022年南宁市商品住宅供应351万平方米，同比减少59%；成交498万平方米，同比减少26%。
房价方面，南宁也是跌跌不休。2022年，南宁房价跌幅始终位居国家统计局纳入统计的70个城市跌幅前列。
制图：城市财经；数据：国家统计局
国家统计局披露的12月份数据显示，南宁二手房环比下跌0.7%，同比下跌6.1%，相较于2020年下跌了6.2%。
跌幅仍在扩大。截至2022年底，南宁二手房价格已经连续下跌18个月。
03 | 南宁楼市很难发力
尽管进入2023年，在宏观大环境优化的背景下，南宁的商品房成交量回升了不少。
南宁市住建局官网数据，今年1月21日-1月27日，南宁全市商品房网签成交套数同比增幅为415.79%，成交面积同比增长638.13%。
但这只是成交量持续三年下跌之后，需求有所释放的结果。
整体来看南宁楼市，在遍地都是房子的局面下，南宁本身的供大于求局面仍改变不了。
南宁二手房挂牌量超过了10万套。同时南宁新房库存量753万平方米，消化周期为20个月；其中去化周期最长的邕宁区则达到了25个月。
新房与存量房加在一起，南宁需要不短的时间来消化，更何况，南宁的住宅还在不断建设之中。
尽管作为首府城市，南宁有人口增量，但作为在经济上偏弱的首府城市，其房价早就透支了。即便地方政府拼力托住，最多也不过横盘而已，很难再有向上的爆发力。
标签： 按揭贷款
